Cần phải quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư
Về chính sách phát triển nhà ở công vụ, theo mục 3 Chương III của dự thảo Luật thì Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở công vụ hoặc mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ. Quỹ nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương. Nhà ở công vụ được dùng để bố trí cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này để thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Góp ý cho Dự thảo Luật nhà ở, một số ý kiến đại biểu Quốc hội cho rằng cần phải quy định ngay trong luật về thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư để tránh việc thiếu tính minh bạch…
Quá trình thẩm tra của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) cho thấy, dự án Luật còn rất nhiều bất cập, cần phải được nghiên cứu, chỉnh sửa.
Đơn cử, theo quy định tại khoản 1 Điều 100 của dự thảo Luật, thời hạn sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo cấp công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và không còn bảo đảm chất lượng, không an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu có trách nhiệm phá dỡ để xây dựng lại hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng các công trình khác.
Tuy nhiên, Ủy ban pháp luật cho rằng, vấn đề sở hữu nhà ở là một trong những quyền cơ bản của công dân đã được hiến định và chỉ có thể hạn chế theo quy định của luật. Do vậy, nếu thấy phù hợp thì phải quy định ngay trong luật về thời hạn sử dụng cụ thể của nhà chung cư, tránh việc không rõ ràng, thiếu tính minh bạch. Đồng thời, cần có quy định rõ việc xử lý đối với các nhà chung cư đã xây dựng trước đây đã xuống cấp, hư hỏng nặng và mất an toàn hoặc quy định thời hạn sử dụng không chỉ đối với nhà chung cư mà còn đối với nhà ở riêng lẻ.
Đặc biệt, các quy định trong Luật nhà ở hiện hành đã thể hiện rõ yêu cầu về phát triển nhà ở, từ diện tích sàn, diện tích tối thiểu, chiều ngang mặt nhà, tuy nhiên, trong dự thảo Luật thì các nội dung nêu trên lại quy định chung chung, không cụ thể, trong đó có nội dung được giao cho Bộ Xây dựng hoặc địa phương quyết định. Do đó, UB Pháp luật đề nghị trong Luật này cần quy định cụ thể các chỉ tiêu, định mức nhằm thực hiện được đầy đủ mục tiêu về nhà ở đã được đề ra trong các văn kiện của Đảng, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách và người có thu nhập thấp có nhà ở phù hợp.
Về cho thuê đất để xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, Uỷ ban Pháp luật cho rằng, dự thảo Luật quy định chung là quỹ đất sử dụng xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (gồm nhà bán, cho thuê mua, cho thuê) do Nhà nước cho thuê là chưa phù hợp và có thể phát sinh hậu quả pháp lý phức tạp đối với trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuê nhưng đất đã hết thời gian thuê. Vì vậy, đề nghị cần quy định cụ thể là đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì chỉ xây dựng nhà ở với mục đích cho thuê.
Về chính sách phát triển nhà ở công vụ, theo mục 3 Chương III của dự thảo Luật thì Nhà nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở công vụ hoặc mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ. Quỹ nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ của địa phương. Nhà ở công vụ được dùng để bố trí cho các đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này để thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Về vấn đề này, nhiều ý kiến trong Ủy ban pháp luật cho rằng, cần phải làm rõ định hướng phát triển nhà ở công vụ ngay trong Luật để tránh việc phát triển phiến diện, chỉ bó hẹp đối tượng được thuê, cấp nhà ở công vụ như hiện nay. Việc Nhà nước đầu tư xây nhà ở công vụ hiện nay cho một số ít đối tượng thực chất là bao cấp về nhà ở, trong khi số đông cán bộ, công chức, viên chức, nhất là cán bộ, công chức, viên chức ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn có nhu cầu cấp thiết thì chưa được đáp ứng. Vì vậy, ý kiến này cho rằng, yêu cầu đặt ra là phải xây dựng định hướng phát triển nhà cho thuê đối với mọi đối tượng thực hiện công vụ, chứ không nên đặt vấn đề chỉ bao cấp cho một số đối tượng nhất định.
Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng, trong điều kiện hiện nay, việc cho thuê nhà ở công vụ cho một số ít đối tượng đang công tác là cần thiết nhưng chỉ nên duy trì hình thức nhà ở công vụ với đối tượng là cán bộ cao cấp được luân chuyển, điều động công tác và cán bộ, công chức, viên chức công tác ở vùng sâu, vùng xa, vùng kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Ngoài ra, có ý kiến đề nghị nghiên cứu bỏ nhà ở công vụ và cần tính đúng, tính đủ các khoản tiền này vào lương của cán bộ, công chức, viên chức để bảo đảm công bằng cho mọi đối tượng.
Về quy định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, theo quy định tại Điều 144 của dự thảo Luật thì chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát triển nhà ở nhưng phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở cho khách hàng. Đối với tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư cũng được quyền thế chấp nhà ở để vay vốn cho phát triển nhà ở.
Theo Ủy ban pháp luật, với quy định cả hai đối tượng là chủ đầu tư và người mua cùng có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì mặc dù có quy định trước khi bán chủ đầu tư phải giải chấp nhưng vẫn có thể dẫn đến tình trạng cả hai đối tượng cùng thế chấp một nhà ở trong dự án xây dựng. Bởi vì, người mua khó có thể biết được chủ đầu tư đã giải chấp đối với nhà ở mà chủ đầu tư đã bán. Trong khi điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch lại không bắt buộc có quy định về văn bản giải chấp hoặc văn bản chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai được mua bán là chưa được thế chấp.
Mặt khác, quy định tại Điều 68 của dự thảo Luật còn cho phép huy động vốn cho phát triển nhà ở đối với tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Như vậy, nếu có quy định về điều kiện giải chấp trước khi bán nhà ở trong dự án thì có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà vì sẽ khó được ký hợp đồng mua bán nhà ở mà chỉ là hợp đồng góp vốn. Vì vậy, để góp phần bảo đảm ổn định thị trường nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, lũng đoạn thị trường nhà ở, đề nghị cần quy định cụ thể việc góp vốn và phân biệt rõ hai hình thức huy động vốn và mua bán nhà hình thành trong tương lai.
Cùng Danh Mục:
Nội Dung Khác
Leave a Reply